零售、餐饮行业租金纠纷怎么办？
受疫情影响，商业租赁市场进入了冰冻期，零售、餐饮行业受到的冲击尤其大。疫情期间，商户承租了商铺，但商铺被政府征用后，租户对补偿标准不满意。承租人向出租人提出解除租赁合同时，出租人要求承租人支付违约金；承租人请求人民法院判令出租人支付违约金。 这类案件，实际上涉及到的是出租人与承租人之间关于租金的争议。出租人与承租人之间的租赁合同约定了租金标准，而租金标准因疫情发生了变化。那么，合同的变更是否会产生新的法律问题？本文拟从法律、法理两个角度出发，为大家分析一下相关案例中双方当事人争议的焦点问题。
一、因政府政策变化，导致商铺无法正常营业，是否可认定为不可抗力？
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。我国《合同法》第117条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。具体而言，不可抗力包括：自然灾害；如台风、地震、洪水等；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱等。
本案中，因政府政策变化导致的租金调整属于政府行为，符合不可抗力的构成要件。但是，政府行为并不必然导致租金调整。具体而言，要根据合同履行地和租赁房屋所在地的疫情防控情况综合判定。如果疫情防控政策发生重大变化后，仍有可能会继续履行合同的，则可认定为不可抗力。
二、因疫情导致租赁合同履行不能，出租人和承租人能否解除合同？
受疫情影响，部分承租人无法正常经营，租赁合同履行不能。在这种情况下，承租人能否解除合同？对于此种情形下的法律后果，我国《合同法》第94条第2款做了相应规定：
三、因疫情影响导致合同不能履行，双方是否可以免除违约责任？
根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
法律另有规定的除外。
所以说，即使疫情导致合同无法履行，但如果承租人和出租人协商一致，可以变更合同履行期限或者采取其他补救措施等方式来减轻彼此的损失。
四、租赁合同的解除是否会产生相应的法律后果？
如上所述，关于租赁合同解除后，是否会产生新的法律关系的问题。
一般来说，承租人与出租人之间的租赁合同因解除而终止，承租人与出租人之间的租赁合同关系消灭，承租人不享有向出租人请求支付违约金的权利。但如果双方对于解除租赁合同都有过错时，根据“公平原则”，仍可以协商确定违约方应当支付的违约金。
在本案中，因疫情的影响，导致承租人无法正常营业。作为出租人来说，其已经为出租商铺支付了租金；作为承租人来说，也应承担租金损失。因此，法院会根据双方当事人在合同中的约定及实际履行情况来确定违约责任。也就是说，租赁合同的解除并不会使双方产生新的法律关系。承租人仍然可以要求出租人支付违约金。
编辑者： wyl
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